Κίνδυνος επιπλέον υπερπροσφοράς, καθώς χιλιάδες κτίρια θα μπορούν πλέον να πουληθούν και να μεταβιβαστούν ελεύθερα..
Μπορεί η νομιμοποίηση αυθαιρέτων να κάνει χαρούμενους χιλιάδες ιδιοκτήτες, ωστόσο, προκαλεί και μεγάλο φόβο για την αγορά ακινήτων. Ο κίνδυνος της υπερπροσφοράς ακινήτων που θα μπορούν να βγουν προς.. πώληση μετά τη ρύθμιση μπορεί να προκαλέσει απανωτές κρίσεις στην οικοδομή και την κτηματαγορά, ειδικά σε μια περίοδο έντονης ύφεσης.
Ετσι, «βόμβα» στην κτηματαγορά μπορεί να ρίξει η νομιμοποίηση ή «τακτοποίηση» εκατοντάδων χιλιάδων αυθαίρετων κτισμάτων σε όλη την Ελλάδα. Τα κτίρια αυτά, σύμφωνα με την πρόταση του υπουργείου Περιβάλλοντος, μετά την πληρωμή των προστίμων θα μπορούν να μεταβιβαστούν ελεύθερα και χωρίς το φόβο μιας κατεδάφισης. Μέχρι σήμερα η δυνατότητα μεταβίβασης τέτοιων ακινήτων ήταν αδύνατη ή σχεδόν αδύνατη.
Συμβόλαια
Για τα μεν ακίνητα που κτίστηκαν εξ ολοκλήρου χωρίς οικοδομική άδεια (και είναι χιλιάδες αυτά) δεν μπορούσε κάποιος ούτε να το πουλήσει ούτε και να το μεταβιβάσει, αφού δεν υπήρχαν συμβόλαια ή αρχιτεκτονικά σχέδια κατατεθειμένα στην πολεοδομία και φυσικά δεν είχε πληρωθεί τέλος μετεγγραφής, κτηματολόγιο κ.λπ.
Για τα δε ακίνητα που είχαν μέρος τους παράνομο, η αγοραπωλησία μπορούσε να γίνει τα προηγούμενα χρόνια αλλά με το υψηλό ρίσκο του ελέγχου και της κατεδάφισης ή προστίμου.
Η ρύθμιση του υπουργείου Περιβάλλοντος καθιστά όλα αυτά τα ακίνητα «ελεύθερα» να πουληθούν, να ενοικιαστούν, να μεταβιβαστούν με όποιο τρόπο επιθυμεί ο ιδιοκτήτης, αφού πρώτα πληρωθεί το πρόστιμο που θα δώσει «συγχωροχάρτι» στις πολεοδομικές αυθαιρεσίες. Αυτό σημαίνει ότι χιλιάδες ακίνητα θα μπορούν ανά πάσα στιγμή να βγουν στην αγορά προκαλώντας «έμφραγμα» σε έναν κλάδο που προσπαθεί ανεπιτυχώς να «ξεφορτωθεί» περί τα 200.000 – 270.000 απούλητα σπίτια.
Η τεράστια υπερπροσφορά που θα δημιουργηθεί μπορεί να τινάξει στον αέρα την οικοδομή, καθώς δεν θα χρειάζεται η ανέγερση κτιρίων για πολλά χρόνια, ενώ θα μπορούσε να πιέσει για μεγάλη μείωση των τιμών, κάτι που δεν είναι κατ' ανάγκη κακό για τους αγοραστές, «τραγωδία» όμως για τους πωλητές. Πάντως, όπως επισημαίνει στην «Η» ο πρόεδρος της Ομοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ), κ. Στράτος Παραδιάς, «το μεγάλο πρόβλημα για την κτηματαγορά δεν είναι τα αυθαίρετα που θα αποκτήσουν κάποια μεταβιβασιμότητα. Κι αυτό διότι καλύπτουν στην πλειονότητά τους στεγαστικές ανάγκες, επομένως δύσκολα θα τα πουλήσουν οι ιδιοκτήτες τους. Οι φόροι είναι αυτοί που έχουν διαλύσει την αγορά», τονίζει χαρακτηριστικά.
Βέβαια, το ότι τα περισσότερα αυθαίρετα είναι πρώτη κατοικία δεν σημαίνει ότι δεν θα βγουν προς πώληση, ειδικά σε περίοδο κρίσης και με τη φορολογία των ακινήτων να κάνει ουσιαστικά την εφορία… συνιδιοκτήτη. Πολλοί είναι αυτοί που θα πουλήσουν μόλις πάρουν το χαρτί της άδειας μεταβίβασης για να γλιτώσουν τους φόρους που θα καλούνται να πληρώσουν κάθε χρόνο.
Κατηγορίες
Αξίζει να σημειωθεί ότι τα αυθαίρετα θα μπορούσαν να χωριστούν σε δύο κατηγορίες:
1. Σ' αυτά που χαρακτηρίζονται ολόκληρα ακίνητα, δεν έχουν άδειες οικοδομής και χτίστηκαν… νύχτα. Κατάφεραν να πάρουν ρεύμα και πολλά χρόνια απέφυγαν την κατεδάφιση ή το πρόστιμο.
2. Υπάρχουν και τα αυθαίρετα που αποτελούν τμήμα ενός νόμιμου ακινήτου. Η μέθοδος είναι γνωστή. Ο ιδιοκτήτης μπορεί να έχει ένα σπίτι 50 τ.μ. νόμιμο και να έχει κτίσει άλλα 100 τ.μ., τα λεγόμενα «πανωσηκώματα».
3. Φυσικά υπάρχουν και οι αυθαιρεσίες που δεν μπορούσαν να ενταχθούν στο νόμο για τους ημιυπαίθριους. Πρόκειται κυρίως για επιφάνειες που κτίστηκαν διότι είχε εξαντληθεί ο Συντελεστής Δόμησης ή βρίσκονται εκτός του περιγράμματος του κτιρίου, είναι δώματα στην ταράτσα κ.λπ.
Περιοχές σε κίνδυνο
Το μεγαλύτερο πρόβλημα υπερπροσφοράς θα κληθούν να αντιμετωπίσουν οι λεγόμενες περιοχές «αυθαιρέτων». Πρόκειται κυρίως για τα ανατολικά προάστια της Αθήνας, το Ηράκλειο, τη Χαλκιδική, τη Θεσσαλονίκη, τα παράλια του νομού Ηλείας.
Για παράδειγμα, στην Ανατολική Αττική εκτιμάται ότι έχουν κτιστεί πάνω από 200.000 αυθαίρετα, στη Χαλκιδική υπάρχουν περί τα 50.000 και στη Θεσσαλονίκη γύρω στα 30.000 αυθαίρετα κτίσματα. «Αυθαιρετούπολη» έχει χαρακτηριστεί το Ηράκλειο Κρήτης με γύρω στις 45.000 παράνομες κατασκευές. Αν όλα αυτά τα ακίνητα νομιμοποιηθούν και μπορούν να πουληθούν θα προκαλέσουν σοκ υπερπροσφοράς στην κτηματαγορά.
Γιγαντώνεται το πρόβλημα
«Αχρηστα» ακίνητα, βάρος για τους ιδιοκτήτες τους
πρόβλεψη στο νέο Ρυθμιστικό Σχέδιο για την «ανακύκλωση» γης και εγκαταλελειμμένων κτιρίων στην Αττική, φέρνει στο προσκήνιο ένα μεγάλο πρόβλημα της κτηματαγοράς που έχει γιγαντωθεί τα τελευταία χρόνια. Πρόκειται για τη δημιουργία ενός αποθέματος ακινήτων που ακόμη και οι ιδιοκτήτες τους τα χαρακτηρίζουν «άχρηστα». Οι κατηγορίες αυτών είναι πολλές και σίγουρα θα απασχολήσουν τα επόμενα χρόνια τους ειδικούς της αγοράς.
1. Είναι τα ακίνητα στις υποβαθμισμένες περιοχές της Αθήνας, ειδικά του κέντρου αλλά εσχάτως και σε πολλές πόλεις της περιφέρειας. Είναι σπίτια ή επαγγελματικοί χώροι 40 ετών και πάνω, που δεν μπορούν να πουληθούν ή να ενοικιαστούν. Αποτελούν βάρος για τους ιδιοκτήτες, καθώς είναι υποχρεωμένοι να πληρώνουν φόρους, δημοτικά τέλη, λογαριασμούς, χωρίς τις περισσότερες φορές να μπορούν να εισπράξουν κάποια χρήματα.
2. Μεγάλο είναι το πρόβλημα στα διαμερίσματα παλιών πολυκατοικιών, έστω κι αν αυτά μισθώνονται. Αφενός ζητείται ενεργειακό πιστοποιητικό το οποίο κοστίζει χρήματα και αφετέρου απαιτούνται μεγάλα ποσά για αντικατάσταση ανελκυστήρα ή για εργασίες αποκατάστασης ηλεκτρικών ή υδραυλικών συστημάτων. Είναι αδύνατο για χιλιάδες ιδιοκτήτες να πληρώσουν τόσο μεγάλα ποσά προκειμένου να ανακαινίσουν διαμερίσματα 30 και 40 ετών. Ετσι, τα ακίνητα αυτά χάνουν την εμπορική τους αξία, όμως για την εφορία είναι περιουσία που πρέπει να φορολογηθεί.
3. Αχρηστα θεωρούνται επίσης πολλά ακίνητα που βρίσκονται σε τουριστικές περιοχές. Τα εξοχικά αυτά αποτελούν βάρος για τους ιδιοκτήτες τους, αλλά αδυνατούν να τα πουλήσουν, καθώς η ζήτηση είναι μηδενική.
4. Υπάρχουν και πολλά κτίσματα που έχουν εγκαταλειφθεί ή είναι ακόμη γιαπιά λόγω αδυναμίας των εργολάβων να τα αποπερατώσουν. Ειδικά στα Ανατολικά προάστια το φαινόμενο έχει πάρει διαστάσεις, καθώς υπάρχουν πολλά ημιτελή κτίρια τα οποία δεν βρίσκουν αγοραστές.
5. Τέλος, στον κατάλογο με τα άχρηστα ακίνητα είναι και ορισμένα «μπλεγμένα». Δηλαδή οικόπεδα ή αγροτική γη που διεκδικείται από περισσότερους από δύο ή αποτελούν «μήλον της Εριδος» για ιδιώτες και δήμους.
Φορολόγηση
Ο φόβος πλέον είναι η αύξηση της προσφοράς ακινήτων εξαιτίας της υπέρμετρης φορολόγησης. Δηλαδή να αρχίσουν να πουλάνε οι ιδιοκτήτες τους, προκειμένου να γλιτώσουν τους υπερβολικούς φόρους που βαρύνουν τα ακίνητα.
Η στόχευση του Ρυθμιστικού Σχεδίου για αξιοποίηση μέρους αυτών των ακινήτων θα μπορούσε να δώσει «ανάσα» στην κτηματαγορά. Ειδικά τα εγκαταλελειμμένα ακίνητα στα γκέτο του κέντρου θα μπορούσαν να κατοικηθούν από Ελληνες με τη βοήθεια των κινήτρων που θα δίνονται, όπως χαμηλότοκα δάνεια, φθηνότερα δημοτικά τέλη, πάγωμα των αντικειμενικών αξιών κ.λπ.
