Συνθήκες... παγετώνα επικρατούν στην αγορά γραφειακών χώρων της Θεσσαλονίκης, με τις σχετικές αγοραπωλησίες να μετρώνται στα δάχτυλα ίσως και του ενός χεριού, με τη διαθεσιμότητα ακινήτων να αυξάνει διαρκώς, με σοβαρότατες επιπτώσεις και στη διαμόρφωση των τιμών, οι οποίες τείνουν να λαμβάνουν χαρακτηριστικά .."distressed".Ενδεικτικό της μεγάλης κρίσης στην...οποία έχει βυθιστεί η τοπική αγορά του κλάδου είναι το γεγονός ότι μόνο στην ανατολική περιοχή του δήμου Θεσσαλονίκης και στις αναπτύξεις της Πυλαίας και της Θέρμης το stock γραφειακών χώρων ξεπερνά σήμερα τα 40.000 τ.μ.
Παρά το μεγάλο απόθεμα γραφειακών χώρων, στη Θεσσαλονίκη η διάθεση προς αγορά και προς μίσθωση δεν αναμένεται να υπερβεί τα 7.500 τ.μ. για το δεύτερο εξάμηνο του 2011. Η επίδοση αυτή είναι 45% χαμηλότερη έναντι της αντίστοιχης περιόδου του 2010.
Μία από τις άξιες λόγου αγοραπωλησίες του τελευταίου διαστήματος (εντός του 2011) είναι η απόκτηση από την κυπριακή εταιρεία τηλεπικοινωνιών CYTA χώρου επιφάνειας 800 τ.μ., έναντι ποσού 2.000 ευρώ το τετραγωνικό. Η μάλλον μικρής αξίας μεμονωμένες συναλλαγές που καταγράφηκαν στην αγορά κατά την εξεταζόμενη περίοδο αποδίδονται κυρίως στο έλλειμμα τραπεζικής χρηματοδότησης, όπως και στην ανισορροπία προσδοκιών μεταξύ των πωλητών και των αγοραστών.
Απόθεμα
Από την άλλη πλευρά, πάλι, εν πολλοίς το μεγάλο απόθεμα που υπάρχει αυτή την περίοδο στην αγορά γραφείων της συμπρωτεύουσας έλκει τις ρίζες του και στο ό,τι σχετικά πρόσφατα ολοκληρώθηκαν τρία μεγάλα project γραφειακών χώρων (τα «Cosmos Center», «Balkan Center» και «Ganas & Ganas», όλα τους στην περιοχή της Πυλαίας - Θέρμης), τα οποία έχουν προσθέσει άλλα 33.900 τ.μ. νέων γραφειακών χώρων, ενώ άλλα περίπου 4.500 τ.μ. είναι διαθέσιμα σε διάφορα κτίρια γραφείων στον άξονα της οδού Ανδριανουπόλεως στην Αν. Θεσσαλονίκη. Συγκριτικά, πάντως, με την κατάσταση στην ανατολική Θεσσαλονίκη, τα πράγματα είναι ελαφρώς καλύτερα στο κέντρο της πόλης, δεδομένου ότι η διαθεσιμότητα (κενά γραφεία) στην πρώτη περίπτωση κυμαίνεται στο 45%, ενώ στη δεύτερη περιορίζεται στο 35% του συνόλου.
Τα σχετικά συμπεράσματα προκύπτουν από έρευνα για την πορεία της αγοράς γραφειακών χώρων της Θεσσαλονίκης, που έχει εκπονηθεί από την εξειδικευμένη εταιρεία CBRE Atria, εντός του δευτέρου εξαμήνου του τρέχοντος έτους. Από την περαιτέρω επεξεργασία των ευρημάτων συμπεραίνεται, επίσης, ότι τα κτίρια γραφείων που ολοκληρώθηκαν κατασκευαστικά μεταξύ του δεύτερου μισού του 2008 και του πρώτου μισού του 2009 παραμένουν σε ποσοστό σχεδόν 50% αδιάθετα, επιτείνοντας ακόμη περισσότερο την ήδη βεβαρημένη κατάσταση στον κλάδο.
Ειδικά οι υψηλής προβολής γραφειακοί χώροι (class A) σε όλη τη διάρκεια του 2011 βρέθηκαν κάτω από ισχυρή πίεση, με τη ζήτηση να έχει υποχωρήσει σημαντικά συγκριτικά με το 2010. Δεδομένης, δε, της έλλειψης χρηματοδότησης για νέα projects από τον τραπεζικό τομέα και σε συνδυασμό με την αύξηση των επιτοκίων, εκτιμάται ότι θα οδηγήσουν την αγορά σε αύξηση των αποδόσεων στο τέταρτο τρίμηνο του 2011, όπως και στο πρώτο μισό του 2012.
Μισθώσεις
Και σε επίπεδο μισθώσεων, όμως, η εικόνα δεν διαφοροποιείται ιδιαίτερα, καθώς τα μισθώματα, μεσοσταθμικά, φαίνεται να έχουν υποχωρήσει σε ποσοστό περίπου 18% έναντι των όσων ίσχυαν πέρυσι.
Στο υφιστάμενο περιβάλλον της αγοράς γραφείων, εξάλλου, ως ένα μέτρο περικοπής εξόδων, οι επιχειρήσεις-άγκυρες στην πλειονότητά τους αντί να μετεγκαθίστανται προτιμούν να επαναδιαπραγματεύονται τα ενοίκια με τους ιδιοκτήτες, ώστε να μειώνουν τα τρέχοντα κόστη μισθωμάτων.
Ενοίκια
Αντιστοίχως οι ιδιοκτήτες έχουν αποδεχθεί τη διαμορφούμενη τάση στην αγορά, δεδομένου ότι η αναιμική ζήτηση για γραφεία τούς έχει κάνει πιο ευέλικτους και έτοιμους να αποδεχθούν χαμηλότερα ενοίκια.
Ετσι, σήμερα, στα υψηλών προδιαγραφών γραφεία οι τιμές ενοικίασης στην καλύτερη (prime rent) των περιπτώσεων «παίζουν» στα ανατολικά στα 15,5 ευρώ ανά τ.μ., maximum, ενώ στο ύψος της Ανδριανουπόλεως κυμαίνονται μεταξύ 9 και 12,5 ευρώ ανά τ.μ. Στη δυτική πλευρά της πόλης, στην οδό 26ης Οκτωβρίου, οι τιμές κινούνται από 8,5 έως 11 ευρώ ανά τ.μ. Όταν, μάλιστα, πρόκειται για ήδη υπάρχοντες κενούς χώρους, τα δεδομένα είναι ακόμη πιο «σφιχτά», καθόσον τα ζητούμενα μισθώματα κινούνται σε τουλάχιστον 20% χαμηλότερα επίπεδα από τα ανωτέρω.
Νέες περιοχές ανάπτυξης
Μεγάλη άνοδος στην ανατολική Θεσσαλονίκη
Παραδοσιακά η αγορά γραφείων της Θεσσαλονίκης ήταν συγκεντρωμένη στο κέντρο της πόλης.
Τα τελευταία 15 έτη, ωστόσο, καινούριες περιοχές γραφείων εντάχθηκαν στο «χάρτη», όπως η 26η Οκτωβρίου στα δυτικά και οι Ανδριανουπόλεως και Κ. Καραμανλή στον ανατολικό τομέα. Η εκρηκτική άνοδος περιοχών στην ανατολική Θεσσαλονίκη άρχισε να παρατηρείται από το 2000 και μετά, κυρίως σε ακίνητα που γειτνίαζαν με τον υφιστάμενο αστικό ιστό.
Έτσι, στο χώρο δημιουργήθηκαν μοντέρνα κτίρια γραφείων, καθώς και αρκετές βιομηχανικές αποθήκες, ενώ από το 2005 κι εντεύθεν η ταχύτατη ανάπτυξη των δήμων Πυλαίας και Θέρμης, οδήγησε στην ανάπτυξη συνολικά περίπου 130.000 τ.μ. γραφειακών χώρων υψηλών προδιαγραφών (class A).
Η μελέτη τέλος αναφέρει πως η παραγωγή νέων γραφειακών χώρων που κυριάρχησε στην επενδυτική αγορά μεταξύ του 2004 και 2010, ωστόσο, έχει καταγράψει σημαντική μείωση σε όλο το 2011 έως και σήμερα και πιθανότατα αυτό θα συνεχιστεί έως ότου τα σημάδια της σταθεροποίησης επιστρέψουν γενικότερα στην ελληνική αγορά.
Λ.Λιάμης
Παρά το μεγάλο απόθεμα γραφειακών χώρων, στη Θεσσαλονίκη η διάθεση προς αγορά και προς μίσθωση δεν αναμένεται να υπερβεί τα 7.500 τ.μ. για το δεύτερο εξάμηνο του 2011. Η επίδοση αυτή είναι 45% χαμηλότερη έναντι της αντίστοιχης περιόδου του 2010.
Μία από τις άξιες λόγου αγοραπωλησίες του τελευταίου διαστήματος (εντός του 2011) είναι η απόκτηση από την κυπριακή εταιρεία τηλεπικοινωνιών CYTA χώρου επιφάνειας 800 τ.μ., έναντι ποσού 2.000 ευρώ το τετραγωνικό. Η μάλλον μικρής αξίας μεμονωμένες συναλλαγές που καταγράφηκαν στην αγορά κατά την εξεταζόμενη περίοδο αποδίδονται κυρίως στο έλλειμμα τραπεζικής χρηματοδότησης, όπως και στην ανισορροπία προσδοκιών μεταξύ των πωλητών και των αγοραστών.
Απόθεμα
Από την άλλη πλευρά, πάλι, εν πολλοίς το μεγάλο απόθεμα που υπάρχει αυτή την περίοδο στην αγορά γραφείων της συμπρωτεύουσας έλκει τις ρίζες του και στο ό,τι σχετικά πρόσφατα ολοκληρώθηκαν τρία μεγάλα project γραφειακών χώρων (τα «Cosmos Center», «Balkan Center» και «Ganas & Ganas», όλα τους στην περιοχή της Πυλαίας - Θέρμης), τα οποία έχουν προσθέσει άλλα 33.900 τ.μ. νέων γραφειακών χώρων, ενώ άλλα περίπου 4.500 τ.μ. είναι διαθέσιμα σε διάφορα κτίρια γραφείων στον άξονα της οδού Ανδριανουπόλεως στην Αν. Θεσσαλονίκη. Συγκριτικά, πάντως, με την κατάσταση στην ανατολική Θεσσαλονίκη, τα πράγματα είναι ελαφρώς καλύτερα στο κέντρο της πόλης, δεδομένου ότι η διαθεσιμότητα (κενά γραφεία) στην πρώτη περίπτωση κυμαίνεται στο 45%, ενώ στη δεύτερη περιορίζεται στο 35% του συνόλου.
Τα σχετικά συμπεράσματα προκύπτουν από έρευνα για την πορεία της αγοράς γραφειακών χώρων της Θεσσαλονίκης, που έχει εκπονηθεί από την εξειδικευμένη εταιρεία CBRE Atria, εντός του δευτέρου εξαμήνου του τρέχοντος έτους. Από την περαιτέρω επεξεργασία των ευρημάτων συμπεραίνεται, επίσης, ότι τα κτίρια γραφείων που ολοκληρώθηκαν κατασκευαστικά μεταξύ του δεύτερου μισού του 2008 και του πρώτου μισού του 2009 παραμένουν σε ποσοστό σχεδόν 50% αδιάθετα, επιτείνοντας ακόμη περισσότερο την ήδη βεβαρημένη κατάσταση στον κλάδο.
Ειδικά οι υψηλής προβολής γραφειακοί χώροι (class A) σε όλη τη διάρκεια του 2011 βρέθηκαν κάτω από ισχυρή πίεση, με τη ζήτηση να έχει υποχωρήσει σημαντικά συγκριτικά με το 2010. Δεδομένης, δε, της έλλειψης χρηματοδότησης για νέα projects από τον τραπεζικό τομέα και σε συνδυασμό με την αύξηση των επιτοκίων, εκτιμάται ότι θα οδηγήσουν την αγορά σε αύξηση των αποδόσεων στο τέταρτο τρίμηνο του 2011, όπως και στο πρώτο μισό του 2012.
Μισθώσεις
Και σε επίπεδο μισθώσεων, όμως, η εικόνα δεν διαφοροποιείται ιδιαίτερα, καθώς τα μισθώματα, μεσοσταθμικά, φαίνεται να έχουν υποχωρήσει σε ποσοστό περίπου 18% έναντι των όσων ίσχυαν πέρυσι.
Στο υφιστάμενο περιβάλλον της αγοράς γραφείων, εξάλλου, ως ένα μέτρο περικοπής εξόδων, οι επιχειρήσεις-άγκυρες στην πλειονότητά τους αντί να μετεγκαθίστανται προτιμούν να επαναδιαπραγματεύονται τα ενοίκια με τους ιδιοκτήτες, ώστε να μειώνουν τα τρέχοντα κόστη μισθωμάτων.
Ενοίκια
Αντιστοίχως οι ιδιοκτήτες έχουν αποδεχθεί τη διαμορφούμενη τάση στην αγορά, δεδομένου ότι η αναιμική ζήτηση για γραφεία τούς έχει κάνει πιο ευέλικτους και έτοιμους να αποδεχθούν χαμηλότερα ενοίκια.
Ετσι, σήμερα, στα υψηλών προδιαγραφών γραφεία οι τιμές ενοικίασης στην καλύτερη (prime rent) των περιπτώσεων «παίζουν» στα ανατολικά στα 15,5 ευρώ ανά τ.μ., maximum, ενώ στο ύψος της Ανδριανουπόλεως κυμαίνονται μεταξύ 9 και 12,5 ευρώ ανά τ.μ. Στη δυτική πλευρά της πόλης, στην οδό 26ης Οκτωβρίου, οι τιμές κινούνται από 8,5 έως 11 ευρώ ανά τ.μ. Όταν, μάλιστα, πρόκειται για ήδη υπάρχοντες κενούς χώρους, τα δεδομένα είναι ακόμη πιο «σφιχτά», καθόσον τα ζητούμενα μισθώματα κινούνται σε τουλάχιστον 20% χαμηλότερα επίπεδα από τα ανωτέρω.
Νέες περιοχές ανάπτυξης
Μεγάλη άνοδος στην ανατολική Θεσσαλονίκη
Παραδοσιακά η αγορά γραφείων της Θεσσαλονίκης ήταν συγκεντρωμένη στο κέντρο της πόλης.
Τα τελευταία 15 έτη, ωστόσο, καινούριες περιοχές γραφείων εντάχθηκαν στο «χάρτη», όπως η 26η Οκτωβρίου στα δυτικά και οι Ανδριανουπόλεως και Κ. Καραμανλή στον ανατολικό τομέα. Η εκρηκτική άνοδος περιοχών στην ανατολική Θεσσαλονίκη άρχισε να παρατηρείται από το 2000 και μετά, κυρίως σε ακίνητα που γειτνίαζαν με τον υφιστάμενο αστικό ιστό.
Έτσι, στο χώρο δημιουργήθηκαν μοντέρνα κτίρια γραφείων, καθώς και αρκετές βιομηχανικές αποθήκες, ενώ από το 2005 κι εντεύθεν η ταχύτατη ανάπτυξη των δήμων Πυλαίας και Θέρμης, οδήγησε στην ανάπτυξη συνολικά περίπου 130.000 τ.μ. γραφειακών χώρων υψηλών προδιαγραφών (class A).
Η μελέτη τέλος αναφέρει πως η παραγωγή νέων γραφειακών χώρων που κυριάρχησε στην επενδυτική αγορά μεταξύ του 2004 και 2010, ωστόσο, έχει καταγράψει σημαντική μείωση σε όλο το 2011 έως και σήμερα και πιθανότατα αυτό θα συνεχιστεί έως ότου τα σημάδια της σταθεροποίησης επιστρέψουν γενικότερα στην ελληνική αγορά.
Λ.Λιάμης
