- Νέες πρακτικές στις μισθώσεις επαγγελματικών ακινήτων και σπιτιών έφερε η κρίση
- Αντί για χρήματα οι επαγγελματίες πληρώνουν με ποσοστό επί του τζίρου!
Σε λύσεις ανάγκης προκειμένου να περιορίσουν τις απώλειες που προκαλεί η απανωτή φορολόγηση των ακινήτων.. αλλά και για να εξασφαλίσουν ευνοϊκότερους όρους μίσθωσης καταφεύγουν ενοικιαστές και ιδιοκτήτες λόγω της ύφεσης που έχει πλήξει τον κλάδο ακίνητης περιουσίας. Οι αγγελίες που συναντά κανείς ακόμη και σήμερα, που η αγορά έχει αρχίσει να ανακάμπτει, σε κεντρικά αλλά απελπιστικά άδεια καταστήματα του κέντρου της Αθήνας είναι ενδεικτικές της απόγνωσης αλλά και της ψυχολογίας που επικρατεί.
Σε πρώην κατάστημα της αλυσίδας Καρούζου στην Πατριάρχου Ιωακείμ, πλησίον της πλατείας Κολωνακίου, αλλά και σε άλλο κατάστημα στη Σόλωνος έχει τοιχοκολληθεί αγγελία για μίσθωση χωρίς ενοίκιο, με αντάλλαγμα την καταβολή των υποχρεώσεων σε χαράτσια και ΔΕΗ. Η κατάρρευση των ενοικίων και τα αυξημένα λειτουργικά έξοδα καταστημάτων αλλά και κατοικιών έχουν επιβάλει δικούς τους -ασυνήθιστους- κανόνες στο μοντέλο μίσθωσης.
«Είναι ένα ακραίο φαινόμενο το οποίο συμβαίνει κυρίως σε μη κεντρικές αγορές», αναφέρουν έμπειρα στελέχη από τον κλάδο ακινήτων. Οπως σημειώνουν, αυτού του είδους οι πρακτικές αποτελούν συνήθως άτυπες συμφωνίες δίχως συμβόλαια καθώς υπάρχει ο κίνδυνος, όταν το κλίμα στην αγορά αντιστραφεί, ο ιδιοκτήτης να εμφανιστεί δεσμευμένος σε μια ιδιότυπη μίσθωση με αποτέλεσμα να μην μπορεί να ενοικιάσει με καθαρά εμπορικούς όρους το ακίνητό του. Λόγω δυσμενών συνθηκών στην κτηματαγορά το φαινόμενο έχει επεκταθεί και στις κατοικίες.
Ωστόσο δείχνει να εφαρμόζεται κυρίως μέσω γνωστών καθώς οι κατασκευαστές κατοικιών υποστηρίζουν ότι η μίσθωση, οποιασδήποτε μορφής, συνεπάγεται μείωση της αξίας του ακινήτου κατά 30% και καταβολή φόρου αυτοπαράδοσης στην Εφορία που είναι αδύνατο να αποσβεστεί με αντίστοιχους όρους. Οπως αναφέρουν, για ένα σπίτι 200.000 ευρώ πρέπει να καταβάλουν ΦΠΑ από 15.000 έως 20.000 ευρώ. Ετσι, επικρατούν οι «φιλικές» μισθώσεις. Χαρακτηριστικό παράδειγμα είναι ιδιοκτήτης ακινήτου στα Ανω Πατήσια, επιφάνειας 100 τ.μ., ο οποίος εδώ και δύο χρόνια είναι φιλοξενούμενος σε πολυτελή μεζονέτα στην Πολιτεία, επιφάνειας 230 τ.μ., καθώς ο ιδιοκτήτης -φίλος του- έχει μετακομίσει στο εξωτερικό και ήθελε κάποιον έμπιστο ένοικο για να καλύπτει τις υποχρεώσεις σε χαράτσια και πάγια έξοδα (φως, νερό, τηλέφωνο, κοινόχρηστα), αλλά και να το συντηρεί.
Αντί ενοικίου ποσοστό επί του τζίρου στο λιανεμπόριο
Ευρέως διαδεδομένη είναι πλέον η παραχώρηση επαγγελματικών ακινήτων με αντάλλαγμα αντί ενοικίου ποσοστό επί του τζίρου, το οποίο ανάλογα με τη χρήση μπορεί να κυμαίνεται από 3% ως 12%. Για παράδειγμα, στον χώρο της ένδυσης τα ποσοστά κυμαίνονται από 5% ως 12%, στην εστίαση από 6% ως 10% και στον χώρο των ηλεκτρικών και των super market, που τα περιθώρια κέρδους είναι πιο μικρά, μεταξύ 3% και 5%.
Η μέθοδος αυτή, σύμφωνα με τον κ. Γιάννη Παρασκευόπουλο, γενικό διευθυντή της εταιρείας συμβούλων ακινήτων Δανός και Συνεργάτες, κάνει θραύση στα μεγάλα εμπορικά κέντρα - από τις πρώτες αλυσίδες που την εφάρμοσαν είναι η σουηδική εταιρεία ένδυσης H&M. Ωστόσο τείνει πλέον να γίνει κανόνας και από άλλες μεγάλες εταιρείες η πρακτική της μικτής μίσθωσης, όπου καταβάλλεται ένα χαμηλό συνήθως ενοίκιο μαζί με ένα ποσοστό επί του τζίρου των καταστημάτων. Στελέχη της αγοράς ακινήτων υποστηρίζουν ότι ύστερα από μακρά περίοδο βαθιάς ύφεσης η αγορά των επαγγελματικών ακινήτων, έστω και δειλά, εμφανίζει σημάδια βελτίωσης στις μεγάλες κυρίως εμπορικές πιάτσες.
«Το ενδιαφέρον έχει επιστρέψει έπειτα από μια μεγάλη περίοδο αδράνειας. Σήμερα στη Γλυφάδα δεν βρίσκεις άδειο κατάστημα ενώ κενά δεν παρατηρούνται ούτε στην Τσιμισκή όπου έχει αλλάξει δραστικά το μίγμα των μισθώσεων», σημειώνει ο κ. Παρασκευόπουλος. Την αγορά της συμπρωτεύουσας έχει τονώσει, σύμφωνα με τους αναλυτές, η διείσδυση του Attica και του H&M ενώ ενισχύεται η παρουσία και μη επώνυμων αλυσίδων.
«Παρατηρείται μια διαφοροποίηση στην αγορά σε σχέση με τα μικρά και μεγάλα καταστήματα. Τα πρώτα εμφανίζουν ζήτηση κυρίως από τον κλάδο της ένδυσης - υπόδησης και των αξεσουάρ, ενώ τα μεγάλα άνω των 400 τ.μ. εμφανίζουν έντονη διαθεσιμότητα είτε γιατί μεγάλες εταιρείες έχουν παρουσία στις αγορές αυτές είτε γιατί δεν υπάρχει ενδιαφέρον για είσοδο στη χώρα από ξένα brands», επισημαίνει στο «business stories» o κ. Παναγιώτης Τσαούσης από την Proprius, που εκπροσωπεί τη διεθνή εταιρεία συμβούλων ακινήτων Cushman & Wakefield στην Ελλάδα.
Aπό 40 ευρώ/τ.μ. τα ενοίκια στο Κολωνάκι
Στην Ερμού, που συγκαταλέγεται στους ακριβότερους δρόμους και όπου έχουν μειωθεί σημαντικά τα ενοίκια τα τελευταία χρόνια, οι τιμές κατά μέσο όρο διαμορφώνονται σε 160 ευρώ/τ.μ. Στο Κολωνάκι παρατηρούνται μεγάλες διακυμάνσεις ανάλογα με τον ιδιοκτήτη και τη χρήση. Υπάρχουν ακίνητα που μισθώνονται στην Κανάρη και την Πατριάρχου Ιωακείμ 80 ευρώ/τ.μ. και άλλα με 40 ευρώ/τ.μ., όταν στις προ μνημονίου εποχές έφτασαν τα 200 ευρώ/τ.μ.!
Στη Γλυφάδα και την Κηφισιά οι τιμές κυμαίνονται γύρω στα 90 ευρώ/τ.μ. ενώ στον Πειραιά από 60 ευρώ/τ.μ. έως 70 ευρώ/τ.μ. Ωστόσο η εγκατάλειψη που παρατηρείται σε κεντρικά καταστήματα του Λεκανοπεδίου που κάποτε έσφυζαν από ζωή είναι διάχυτη και τα λουκέτα που έχουν σημειωθεί σφραγίζοντας χώρους που έγραψαν ιστορία προς το παρόν δεν έχουν αντικατασταθεί από νέους ενοίκους.
Οι κλάδοι που έδειξαν αντοχή στην κρίση και φαίνεται να συνεχίζουν να αναπτύσσονται με υψηλούς ρυθμούς ανοίγοντας νέα καταστήματα προέρχονται από τον χώρο του καφέ, της μαζικής εστίασης και της ψυχαγωγίας ακόμη και από μη επώνυμες αλυσίδες, ενώ υψηλή ζήτηση εμφανίζουν ακίνητα στις πρωτεύουσες των νομών της Περιφέρειας όπου υπάρχει μεγάλη διαθεσιμότητα ακινήτων. Μεταξύ των αλυσίδων που επεκτείνονται συνεχώς είναι τα ελληνικότατα Mikel με έδρα τη Λάρισα, η σουηδική αλυσίδα ένδυσης Η&Μ, η γαλλική αλυσίδα Orchestra, η Sephora, η οποία πλέον ανήκει εξολοκλήρου στη μητρική γαλλική φίρμα και εμφανίζει σταθερή πορεία ανάκαμψης, τα Public αλλά και αλυσίδες αρτοποιείων όπως το «Χωριάτικο».
Της κ.Μ.Τζανέ
