Γιατί δεν πέφτουν οι τιμές των ακινήτων;Πώς είναι δυνατόν, σε μια χώρα με ύφεση για τέταρτη συνεχόμενη χρονιά, με μηδενική ζήτηση και με ένα αδιάθετο στοκ 150.000-200.000 ακινήτων, οι τιμές να έχουν μειωθεί σε ετήσια βάση μόνο κατά ....4,6% στο εννεάμηνο του 2011;
Στο ερώτημα γιατί δεν πέφτουν αρκετά οι τιμές, η απάντηση κρύβεται στους...κατασκευαστές που κατέχουν την πλειονότητα των απούλητων κατοικιών και οι οποίοι προφανώς δεν έχουν μεγάλη ανάγκη ρευστότητας, αφού στηρίζονται ακόμη στα παχυλά κέρδη της χρυσής δεκαετίας 1999-2007.
Σε αυτό πρέπει κανείς να προσθέσει τα λιγοστά δάνεια που οι κατασκευαστές χρωστούν στις τράπεζες, αφού όλα τα προηγούμενα χρόνια δούλεψε πολύ η μέθοδος της αντιπαροχής (πληρώνω την αγορά του οικοπέδου δίνοντας στον κάτοχό του διαμερίσματα από την πολυκατοικία που χτίζω), το μαύρο χρήμα που κυκλοφορεί ακόμη στην οικοδομή (χάρη και στις αντικειμενικές αξίες), καθώς επίσης τη διασπορά του αδιάθετου στοκ σε 10.000 μικρές επιχειρήσεις, με συνέπεια ο κίνδυνος να μοιράζεται και να απομακρύνεται το ενδεχόμενο μαζικής καθίζησης των τιμών όπως συνέβη στην Ισπανία ή στην Ιρλανδία, όπου η αγορά ελεγχόταν από 5-10 κατασκευαστικούς κολοσσούς.
Τέλος, στην Ελλάδα αγοράζουμε σπίτι με ορίζοντα μιας ζωής, επομένως τα ακίνητα δεν αλλάζουν εύκολα χέρια όπως συμβαίνει στο εξωτερικό, όπου η αγορά real estate έχει χαρακτηριστικά χρηματιστηρίου, ενώ επιπλέον η ελληνική οικογένεια συνεχίζει να στηρίζει όσους έχουν πρόβλημα να αποπληρώσουν το δάνειό τους.
Πώς λειτουργούν στην πράξη αυτές οι στρεβλώσεις; Ας πάρουμε για παράδειγμα την αντιπαροχή. Τόσα χρόνια οι εργολάβοι δεν χρειάζονταν σημαντική ρευστότητα για να χτίσουν μια πολυκατοικία.
Με την αντιπαροχή έμεναν στην κατοχή τους περίπου τα μισά διαμερίσματα, τα οποία ακόμη και αν δεν κατάφερναν να πουλήσουν, δεν υποχρεώνονταν να τα «σκοτώσουν» αφού μπορούσαν να τα νοικιάσουν. Σήμερα, λοιπόν, πολλοί κατασκευαστές ακόμη και με απούλητες κατοικίες δεν ζορίζονται όσο άλλοι κλάδοι.
Ενας επιπλέον λόγος που δεν κάνουν μεγάλες υποχωρήσεις στις τιμές είναι ότι δεν χρωστούν μαζικά, αντίθετα από ό,τι στην Ιρλανδία όπου η αγορά ακινήτων βούλιαξε επειδή οι υπερδανεισμένοι κατασκευαστικοί κολοσσοί κατέρρευσαν.
Ταυτόχρονα στην Ιρλανδία 5-10 μεγάλοι όμιλοι ήλεγχαν την αγορά ενώ εδώ, αν διαιρέσει κανείς τα 150.000-200.000 απούλητα ακίνητα με τις περίπου 10.000 τεχνικές επιχειρήσεις, προκύπτει μέσος όρος 15-20 ακινήτων ανά επιχείρηση, συνεπώς ο κίνδυνος μοιράζεται.
Επίσης, εξαιτίας των αντικειμενικών τιμών και της ψαλίδας με τις εμπορικές κυκλοφορεί πολύ μαύρο χρήμα στην οικοδομή.
Οταν ένα διαμέρισμα κοστίζει 300.000 ευρώ αλλά στο συμβόλαιο αναγράφονται τα 150.000 ευρώ, τα υπόλοιπα 150.000 είναι αφορολόγητα.
Ενας ακόμη λόγος για τον οποίο δεν έπεσαν απότομα οι τιμές είναι η φιλοσοφία μας να αγοράζουμε σπίτι για μια ζωή και όχι για 10 χρόνια όπως πολλοί Ευρωπαίοι.
Αυτό σημαίνει ότι αν κανείς δεν αγοράζει ή δεν πουλάει, οι τιμές παραμένουν στάσιμες...
Γ.Φιντικάκης
